Immobilienmarkt Schwabach 2026: Marktbericht Herbst

Der Schwabacher Wohnungsmarkt ist 2026 stabil. Wohnungen kosten laut immowelt im Oktober im Mittel 3.322 € je m², die Mieten liegen bei 9,66 €, und 2025 wurden nur halb so viele neue Wohnungen fertig wie im Vorjahr. Baugeld kostet wieder rund vier Prozent. Hier die wichtigsten Zahlen aus dem Marktbericht Schwabach Herbst 2026 von Silbernest (Redaktionsschluss: 15. Oktober 2026).

Vorwort: Stabil im Schatten der Großstadt

Liebe Leserinnen und Leser,

der Schwabacher Wohnungsmarkt zeigt sich 2026 stabil. Wohnungen sind laut immowelt im Herbst etwas teurer als vor einem Jahr, Häuser kosten etwa so viel wie 2025. Die Mieten steigen leicht. Gleichzeitig wurden 2025 nur halb so viele neue Wohnungen fertig wie im Vorjahr.

Das Umfeld bleibt anspruchsvoll. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, Baugeld kostet rund vier Prozent, und seit Ende Juli gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz.

Für diesen Bericht haben wir die wichtigsten Zahlen zusammengetragen: aus amtlichen Quellen wie dem Bayerischen Landesamt für Statistik, der Stadt Schwabach und der Bundesbank, ergänzt um Marktdaten von immowelt und des IVD. Jede Zahl trägt ihre Quelle. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, steht das dabei. Was die Zahlen für Ihre Immobilie bedeuten, besprechen wir gern persönlich mit Ihnen.

Herzliche Grüße
Tobias Lüken und Erfan Esmi, Geschäftsführer der Silbernest GmbH

Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick

Die Preise in Schwabach sind 2026 stabil, bei Wohnungen mit leichtem Plus. Die Mieten steigen moderat und liegen deutlich unter dem Nürnberger Niveau. Der Neubau hat sich 2025 halbiert, das Angebot bleibt knapp.

Stadt und Menschen: Eine Stadt mit stabiler Basis

Seit dem Zensus 2011 hat Schwabach um rund 2.200 Menschen zugelegt, ein Plus von knapp 6 Prozent. Seit dem Zensus 2022 ist die Einwohnerzahl stabil, Ende 2025 lebten 40.702 Menschen in der Stadt. Fast jeder Vierte ist 65 Jahre oder älter. Für den Wohnungsmarkt heißt das: Altersgerechtes Wohnen und der Generationenwechsel bei Häusern werden wichtiger.

Es leben 998 Einwohner je km² in der Stadt. 47,1 % der Schwabacher sind zwischen 30 und 65 Jahre alt, die Kerngruppe der Käufer und Mieter. 23,6 % sind 65 Jahre oder älter (9.607 Menschen). Der Anteil der Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit liegt bei 13,6 % (5.542 Personen).

Bestand und Neubau: Neubau halbiert

2025 wurden in Schwabach 58 Wohnungen in neuen Wohngebäuden fertig, nach 114 im Jahr zuvor (−49 %). Mittelfranken insgesamt verzeichnete mit −4,4 % nur einen leichten Rückgang, Bayern ein Minus von 13,9 %. Weniger neue Wohnungen bedeuten: Das Angebot bleibt knapp.

In einer Stadt dieser Größe schwanken die Fertigstellungen stark mit einzelnen Projekten. Aus unserer Sicht trifft der Rückgang trotzdem auf eine stabile Nachfrage, auch aus Nürnberg.

Transaktionsmarkt: Bayern kauft wieder

Die Gutachterausschüsse in Bayern zählten 2025 rund 142.700 Immobilienverkäufe, 11,8 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf rund 56 Mrd. € und liegt damit etwa auf dem Niveau von 2022. Amtliche Kaufpreise für Schwabach erhebt der Gutachterausschuss der Stadt. Sie waren für diesen Bericht nicht frei verfügbar.

Kaufpreise: Was Wohneigentum in Schwabach kostet

Für Schwabach veröffentlicht weder das IVD-Institut einen eigenen Städtebericht noch der Gutachterausschuss frei zugängliche Kaufpreise. Wir nutzen deshalb die Schätzwerte von immowelt und stellen ihnen die bayerischen Mittelwerte der Gutachterausschüsse gegenüber.

Die Schätzwerte für Schwabach liegen bei Wohnungen etwas unter dem bayerischen Mittelwert für weiterverkaufte Wohnungen. Ein direkter Vergleich ist nur eingeschränkt möglich: Die bayerischen Werte beruhen auf echten Kaufverträgen, die Schwabacher auf Angebotsdaten. immowelt-Werte sind Schätzwerte, keine Abschlusspreise.

Herbst 2026: Bayern bleibt stabil

Laut IVD-Kaufmarktbericht Bayern sind die Kaufpreise im Herbst 2026 im Bayern-Durchschnitt stabil: Bestandswohnungen unverändert (±0 %), Neubauwohnungen leicht im Plus, gebrauchte Häuser leicht im Minus. Bundesweit legen die amtlichen Preisindizes moderat zu.

Amtliche Preisindizes, 2. Quartal 2026

Schwabach zählt zu den kleineren kreisfreien Städten, die Werte dienen zur Einordnung. Die Zahlen für das dritte Quartal erscheinen im Dezember.

Mieten: moderat steigend

Laut immowelt kostet eine Mietwohnung in Schwabach im August 2026 im Schnitt 9,66 € je m², 1,4 % mehr als 2025. Häuser liegen bei 11,73 €. Seit Januar 2025 gilt ein qualifizierter Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete regelt.

Der Schwabacher Mietspiegel gilt seit 01.01.2025 für zwei Jahre. Die Ausgangswerte hängen von der Wohnfläche ab: Kleine Wohnungen haben je m² die höchsten Werte. Zu- und Abschläge für Baujahr, Ausstattung und Lage ergeben die ortsübliche Vergleichsmiete.

Für Vermieter: Der qualifizierte Mietspiegel ist die Grundlage für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Er läuft Ende 2026 aus, ein neuer Mietspiegel dürfte folgen. Ein Blick auf laufende Verträge lohnt sich.

Bauland und Bodenwerte: Der Wert des Bodens

In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu, zuletzt zum 1. Januar 2026. Sie bilden die Grundlage jeder Verkehrswertermittlung und sind für jedes Grundstück in Schwabach kostenfrei im BayernAtlas abrufbar. Zur Einordnung zeigen wir die Durchschnittswerte für Bayern und Mittelfranken.

Zur Einordnung: Der Mittelwert für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bayern lag 2025 bei 480.000 €, für Doppel- und Reihenhäuser bei 390.000 € (Weiterverkauf). Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für eine Zone zum Stichtag. Für eine konkrete Bewertung prüfen wir den Richtwert Ihres Grundstücks gern für Sie.

Zinsen und Finanzierung: Der Zins bestimmt den Preis

Die Europäische Zentralbank hat 2026 erstmals seit 2023 wieder die Leitzinsen angehoben, im Juni und im September. Der EZB-Einlagesatz liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 % (Jahresbeginn: 2,00 %). Die Bauzinsen sind seit dem Frühjahr gestiegen und lagen Anfang Oktober bei rund vier Prozent. Die Inflationsrate betrug im September 3,3 %, die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen 3,58 % (30.09.2026).

Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 € und 2 % Anfangstilgung lag die Monatsrate Ende 2021 bei 1.053 € (Zins 1,16 %). Im August 2026 sind es 1.937 € (Zins 3,81 %). Mit derselben Monatsrate von rund 1.940 € ließen sich Ende 2021 rund 735.000 € finanzieren. Für Käufer entscheidet der Zins, wie viel Immobilie eine Monatsrate trägt.

Recht und Regulierung: Neue Regeln für Eigentümer

Drei Themen prägen 2026 die Kosten und Pflichten rund um die eigene Immobilie.

• Neues Heizungsrecht (seit 29.07.2026): Das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt das Gebäudeenergiegesetz. Die Pflicht, neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt, Gas- und Ölheizungen bleiben erlaubt. Ab 2029 wird Gas und Öl schrittweise ein Bioanteil beigemischt, ab 2045 müssen Heizbrennstoffe klimaneutral sein.
• Grundsteuer in Schwabach (seit 2025): Sie wird nach Fläche statt nach Wert berechnet: 0,04 € je m² Grundstück und 0,50 € je m² Gebäudefläche, Wohnflächen mit 30 % Abschlag. Darauf wendet die Stadt Schwabach seit 1. Januar 2025 einen Hebesatz von 480 % für die Grundsteuer B an. Bauliche Änderungen müssen dem Finanzamt bis zum 31. März des Folgejahres angezeigt werden.
• CO₂-Preis fürs Heizen (2026 bis 2028): 2026 gilt ein Korridor von 55 bis 65 € je Tonne CO₂, ein Gesetzentwurf vom September sieht ihn auch für 2027 vor. Der europäische Emissionshandel für Gebäude startet erst 2028. Vermieter tragen je nach Energiebilanz des Gebäudes einen Teil der CO₂-Kosten.

Beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt unverändert 3,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit Notar und Grundbuch liegen die Kaufnebenkosten ohne Maklerprovision meist bei rund 5 bis 5,5 %. Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung.

Unsere Einschätzung bis Mitte 2027: Was die Zahlen für Sie bedeuten

Wir erwarten stabile Kaufpreise in Schwabach und leicht steigende Mieten. Die Nähe zu Nürnberg stützt die Nachfrage. Entscheidend bleibt der Zins: Steigt er weiter, bremst das die Nachfrage. Sinkt er, kann der Markt schnell anziehen.

• Für Verkäufer: Häuser und Wohnungen in gutem Zustand finden Käufer. Ein realistischer Angebotspreis auf Basis einer fundierten Bewertung verkürzt die Vermarktung.
• Für Käufer: Schwabach ist eine günstigere Alternative zu Nürnberg mit guter Anbindung. Wer finanziert, sollte die Zinsentwicklung eng verfolgen und Zinsbindung und Sondertilgung bewusst wählen.
• Für Vermieter: Der qualifizierte Mietspiegel ist ein guter Anlass, Bestandsmieten zu prüfen. Investitionen in Heizung und Dämmung sollten Sie mit Blick auf CO₂-Kosten planen.
• Für Eigentümer ab 60: Wer im eigenen Haus bleiben und trotzdem Kapital freisetzen möchte, kann einen Verkauf mit Nießbrauch prüfen. Wir erklären das Modell offen und rechnen es individuell durch.

Diese Einschätzung beruht auf den Daten dieses Berichts und ersetzt keine individuelle Beratung. Prognosen sind naturgemäß unsicher.

Über Silbernest: Individuell wohnen. Unbeschwert leben.

Silbernest ist Ihr Partner für Wohnimmobilien in Schwabach und der Metropolregion Nürnberg. Wir verbinden fundierte Marktkenntnis mit persönlicher Begleitung, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.

• Verkauf: Wir vermarkten Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser mit hochwertigem Exposé, geprüften Interessenten und klarer Preisstrategie.
• Marktwertermittlung: Nachvollziehbare Bewertungen nach anerkannten Verfahren, mit aktuellen Bodenrichtwerten, Vergleichsdaten und Zinsumfeld.
• Verkauf mit Nießbrauch: Kapital aus der eigenen Immobilie freisetzen und trotzdem wohnen bleiben. Wir rechnen das Modell für Verkäufer und Käufer fair durch.

Was ist Ihre Immobilie heute wert?

Sprechen Sie uns an. Wir ordnen die Zahlen dieses Berichts für Ihr Objekt ein und nennen Ihnen eine fundierte Einschätzung. Hier geht es zur kostenlosen Immobilienbewertung. Mehr zum Thema finden Sie auch unter Immobilie verkaufen in Nürnberg.

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Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg, Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de

Quellen und Hinweise

• Bayerisches Landesamt für Statistik: Statistik kommunal 2025 (Stadt Schwabach, 09 565), Bevölkerung am 31.12.2025, Baufertigstellungen 2024 und 2025, Kaufwerte für Bauland 2025; Regierung von Mittelfranken: Mittelfranken in Zahlen
• immowelt: Immobilienpreise Schwabach, Stand 01.10.2026; Mietpreise Schwabach, Stand 01.08.2026 (Schätzwerte aus Angebotsdaten, keine Abschlusspreise)
• Stadt Schwabach: Qualifizierter Mietspiegel 2024, gültig ab 01.01.2025 (Methodenbericht vom 02.06.2025); Kämmereiamt, Hebesatz Grundsteuer B 480 % ab 2025
• IVD Süd e.V., IVD-Institut: IVD-Kaufmarktbericht Bayern, PM 112 vom 14.10.2026
• Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (PM vom 24.06.2026); BORIS-Bayern
• Statistisches Bundesamt (PM Nr. 336 und Nr. 348), vdp-Immobilienpreisindex Q2 2026, Deutsche Bundesbank (MFI-Zinsstatistik, Stand 01.10.2026), Europäische Zentralbank; Dr. Klein: Bauzinsen Anfang Oktober 2026
• Recht: Bundesregierung (Gebäudemodernisierungsgesetz, 29.07.2026), Deutscher Bundestag Drs. 21/7869, Bayerisches Landesamt für Steuern, BayernPortal

Für Schwabach gibt es keinen eigenen IVD-Städtebericht, und amtliche Kaufpreise des Gutachterausschusses waren nicht frei verfügbar. Die Preisangaben stammen deshalb von immowelt (Schätzwerte aus Angebotsdaten), ergänzt um Mittelwerte für Bayern. Angebots- und Schätzwerte sind keine notariell beurkundeten Abschlusspreise. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir nicht. Der Bericht ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung und kein Verkehrswertgutachten.

Impressum: Herausgeber: Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg. Geschäftsführer: Tobias Lüken, Erfan Esmi. Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de. Redaktionsschluss: 15. Oktober 2026. Die amtlichen Preisindizes für das dritte Quartal 2026 werden erst nach Redaktionsschluss veröffentlicht.