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Der Erlanger Wohnungsmarkt ist 2026 robust. Bestandswohnungen kosten laut IVD im Frühjahr 3.290 € je m², die Neuvertragsmieten gehören mit 14,40 € zu den höchsten in Mittelfranken, und 2025 wurden mehr als doppelt so viele neue Wohnungen fertig wie im Vorjahr. Baugeld kostet wieder rund vier Prozent. Hier die wichtigsten Zahlen aus dem Marktbericht Erlangen Herbst 2026 von Silbernest (Redaktionsschluss: 15. Oktober 2026).
Liebe Leserinnen und Leser,
der Erlanger Wohnungsmarkt zeigt sich im Jahr 2026 robust. Laut IVD-Institut sind die Kaufpreise im Frühjahr 2026 stabil, gefragt sind vor allem moderne Bestandsobjekte in guter Lage. Die Mieten gehören zu den höchsten in Mittelfranken, und 2025 wurden mehr als doppelt so viele neue Wohnungen fertig wie im Vorjahr.
Das Umfeld bleibt anspruchsvoll. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, Baugeld kostet rund vier Prozent, und seit Ende Juli gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz.
Für diesen Bericht haben wir die wichtigsten Zahlen zusammengetragen: aus amtlichen Quellen wie dem Bayerischen Landesamt für Statistik, der Stadt Erlangen und der Bundesbank, ergänzt um Marktdaten des IVD und von immowelt. Jede Zahl trägt ihre Quelle. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, steht das dabei. Was die Zahlen für Ihre Immobilie bedeuten, besprechen wir gern persönlich mit Ihnen.
Herzliche Grüße
Tobias Lüken und Erfan Esmi, Geschäftsführer der Silbernest GmbH
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Einwohner | 116.450 | Stand 31.12.2025 (amtliche Fortschreibung) |
| Bestandswohnungen | 3.290 € je m² | Frühjahr 2026, +0,3 % gegenüber Herbst 2025 (IVD, guter Wohnwert) |
| Neuvertragsmiete | 14,40 € je m² | Bestandswohnungen, Frühjahr 2026, +0,7 % gegenüber Herbst 2025 (IVD) |
| Neubau 2025 | 720 Wohnungen | fertiggestellt in neuen Wohngebäuden, nach 335 im Jahr 2024 |
| Angebotsmarkt | 4.501 € je m² | Wohnungen laut immowelt, Oktober 2026, +4,4 % zum Vorjahr |
| Bauzins | 4,16 % | effektiver Jahreszins, 10 Jahre Zinsbindung, Anfang Oktober 2026 |
Die Kaufpreise in Erlangen sind stabil, moderne Bestandsobjekte in guter Lage sind besonders gefragt. Die Mieten steigen weiter, vor allem in zentralen Lagen. Der Neubau hat 2025 kräftig zugelegt, die Nachfrage bleibt trotzdem hoch.
Seit dem Zensus 2011 hat Erlangen um rund 12.700 Menschen zugelegt, ein Plus von gut 12 Prozent. Ende 2025 lebten 116.450 Menschen in der Stadt. Jeder fünfte Erlanger ist zwischen 18 und 30 Jahre alt, ein Zeichen für die Universität und die vielen Berufseinsteiger. Für den Wohnungsmarkt heißt das: Kleine Wohnungen bleiben gefragt.
| Einwohner der Stadt Erlangen | Stand |
|---|---|
| Zensus 2011 (09.05.2011) | 103.719 |
| Zensus 2022 (15.05.2022) | 112.220 |
| Fortschreibung 31.12.2025 | 116.450 |
Es leben 1.513 Einwohner je km² in der Stadt. 20,3 % der Erlanger sind 18 bis unter 30 Jahre alt (23.622 Menschen), 18,8 % sind 65 Jahre oder älter (21.847 Menschen). Der Anteil der Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit liegt bei 23,8 % (27.742 Personen).
2025 wurden in Erlangen 720 Wohnungen in neuen Wohngebäuden fertig, mehr als doppelt so viele wie im Vorjahr (2024: 335, ein Plus von 115 %). Damit hebt sich Erlangen deutlich vom Trend ab: Bayernweit gingen die Fertigstellungen um 13,9 % zurück, in Mittelfranken um 4,4 %.
| Neue Wohnungen in Erlangen | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Fertigstellungen in neuen Wohngebäuden | 335 | 720 (+115 %) |
Ein starkes Jahr bei den Fertigstellungen hängt in einer Stadt dieser Größe oft an einzelnen Großprojekten. Aus unserer Sicht entlastet der Zuwachs den Markt etwas, ändert aber wenig an der hohen Nachfrage nach Mietwohnungen.
Die Gutachterausschüsse in Bayern zählten 2025 rund 142.700 Immobilienverkäufe, 11,8 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf rund 56 Mrd. € und liegt damit etwa auf dem Niveau von 2022. Die amtlichen Erlanger Werte für 2025 veröffentlicht der Gutachterausschuss der Stadt in seinem Grundstücksmarktbericht. Sie waren für diesen Bericht nicht frei verfügbar.
| Bayern | Verkäufe | Geldumsatz |
|---|---|---|
| 2025 | 142.712 | rund 56 Mrd. € |
| 2024 | 127.638 | 50,5 Mrd. € |
„Begehrt sind derzeit insbesondere Bestandsobjekte mit guter Lage, moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz.“ Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, Juli 2026
Das IVD-Institut ermittelt zweimal im Jahr typische Kaufpreise für Immobilien mit gutem Wohnwert. Im Frühjahr 2026 lagen Bestandswohnungen leicht über dem Herbst 2025, Neubauwohnungen und Häuser blieben weitgehend stabil.
| Teilmarkt | Frühjahr 2026 | gegenüber Herbst 2025 |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen, Bestand | 3.290 €/m² | +0,3 % |
| Eigentumswohnungen, Neubau | 4.440 €/m² | ±0 % |
| Freistehende Einfamilienhäuser | 726.000 € | −0,3 % |
| Doppelhaushälften | 600.000 € | stabil |
| Reihenmittelhäuser | 498.000 € | stabil |
Neubauwohnungen kosten in Erlangen rund ein Drittel mehr als Bestandswohnungen. Der Abstand ist damit kleiner als in vielen anderen Städten. IVD-Werte sind Marktwerte für guten Wohnwert, keine amtlichen Kaufpreise, und nicht inflationsbereinigt.
Auf den Portalen ziehen die Preise in Erlangen an. Wohnungen werden laut immowelt im Oktober 2026 im Mittel für 4.501 € je m² angeboten (+4,4 % gegenüber 2025), Häuser für 4.958 € je m² (+5,7 %). Am teuersten ist der Burgberg mit 5.117 € je m², am günstigsten Neuses mit 3.814 € (Wohnungen und Häuser zusammen). Angebotspreise sind verlangte, keine vereinbarten Preise.
| Index | Veränderung zum Vorjahresquartal |
|---|---|
| Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten (ohne Top-7) | +2,0 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser in kreisfreien Großstädten (ohne Top-7) | +0,7 % |
| Wohnimmobilien in Deutschland gesamt (Destatis) | +0,6 % |
| Wohnimmobilien, vdp-Index der Pfandbriefbanken | +1,9 % |
| Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern (vdp) | +3,2 % |
Erlangen zählt in der Destatis-Systematik zu den kreisfreien Großstädten ohne Top-7. Die Zahlen für das dritte Quartal erscheinen im Dezember.
Wer in Erlangen neu anmietet, zahlt laut IVD im Frühjahr 2026 für eine Bestandswohnung mit gutem Wohnwert 14,40 € je m², Neubau kostet 14,70 €. Seit Oktober 2025 gilt ein neuer qualifizierter Mietspiegel. Er weist eine durchschnittliche Basis-Nettomiete von 9,67 € je m² aus.
| Neuvertragsmieten je m², Frühjahr 2026 | Wert |
|---|---|
| Altbau | 13,90 € (stabil) |
| Bestand | 14,40 € (+0,7 %) |
| Neubau | 14,70 € (+1,4 %) |
Der Erlanger Mietspiegel unterscheidet nach Wohnfläche und Baujahr. Hier die Basis-Nettomiete für Baujahre 1978 bis 1994:
| Wohnfläche | Basis-Nettomiete je m² |
|---|---|
| 30 m² | 11,39 € |
| 50 m² | 8,80 € |
| 75 m² | 8,34 € |
| 100 m² | 8,64 € |
| 150 m² | 9,56 € |
Neuere Baujahre liegen deutlich höher, bei Baujahr ab 2023 und 50 m² zum Beispiel bei 14,53 €. Zu- und Abschläge für Ausstattung und Lage ergeben die ortsübliche Vergleichsmiete.
Für Vermieter: Der qualifizierte Mietspiegel 2025 ist die Grundlage für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwischen Neuvertragsmieten und Mietspiegel liegt eine deutliche Lücke. Ein Blick auf laufende Verträge lohnt sich.
In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu, zuletzt zum 1. Januar 2026. Sie bilden die Grundlage jeder Verkehrswertermittlung und sind für jedes Grundstück in Erlangen kostenfrei im BayernAtlas abrufbar. Zur Einordnung zeigen wir die Durchschnittswerte für Bayern und Mittelfranken.
| Bauland, Durchschnittswerte | € je m² |
|---|---|
| Bayern, Bauplätze (Mittelwert 2025) | 400 € |
| Bayern, baureifes Land 2025 | 428 € |
| Mittelfranken, baureifes Land 2025 | 326 € |
Zur Einordnung: Der Mittelwert für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bayern lag 2025 bei 480.000 €, für Doppel- und Reihenhäuser bei 390.000 € (Weiterverkauf). Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für eine Zone zum Stichtag. Für eine konkrete Bewertung prüfen wir den Richtwert Ihres Grundstücks gern für Sie.
Die Europäische Zentralbank hat 2026 erstmals seit 2023 wieder die Leitzinsen angehoben, im Juni und im September. Der EZB-Einlagesatz liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 % (Jahresbeginn: 2,00 %). Die Bauzinsen sind seit dem Frühjahr gestiegen und lagen Anfang Oktober bei rund vier Prozent. Die Inflationsrate betrug im September 3,3 %, die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen 3,58 % (30.09.2026).
| Effektivzins für Wohnungsbaukredite (5 bis 10 Jahre Zinsbindung) | Zins |
|---|---|
| Dezember 2021 | 1,16 % |
| Dezember 2022 | 3,41 % |
| Dezember 2023 | 3,80 % |
| Dezember 2024 | 3,32 % |
| Dezember 2025 | 3,58 % |
| August 2026 | 3,81 % |
Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 € und 2 % Anfangstilgung lag die Monatsrate Ende 2021 bei 1.053 € (Zins 1,16 %). Im August 2026 sind es 1.937 € (Zins 3,81 %). Mit derselben Monatsrate von rund 1.940 € ließen sich Ende 2021 rund 735.000 € finanzieren. Für Käufer entscheidet der Zins, wie viel Immobilie eine Monatsrate trägt.
Drei Themen prägen 2026 die Kosten und Pflichten rund um die eigene Immobilie.
Beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt unverändert 3,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit Notar und Grundbuch liegen die Kaufnebenkosten ohne Maklerprovision meist bei rund 5 bis 5,5 %. Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wir erwarten stabile bis leicht steigende Kaufpreise in Erlangen und weiter steigende Mieten. Entscheidend bleibt der Zins: Steigt er weiter, bremst das die Nachfrage. Sinkt er, kann der Markt schnell anziehen.
Diese Einschätzung beruht auf den Daten dieses Berichts und ersetzt keine individuelle Beratung. Prognosen sind naturgemäß unsicher.
Silbernest ist Ihr Partner für Wohnimmobilien in Erlangen und der Metropolregion Nürnberg. Wir verbinden fundierte Marktkenntnis mit persönlicher Begleitung, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
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Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg, Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de
Amtliche Kaufpreise des Erlanger Gutachterausschusses für 2025 sind in diesem Bericht nicht enthalten. Die Preisangaben stammen deshalb vom IVD-Institut (Marktwerte für guten Wohnwert) und von immowelt (Schätzwerte aus Angebotsdaten). Beide sind keine notariell beurkundeten Abschlusspreise. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir nicht. Der Bericht ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung und kein Verkehrswertgutachten.
Impressum: Herausgeber: Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg. Geschäftsführer: Tobias Lüken, Erfan Esmi. Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de. Redaktionsschluss: 15. Oktober 2026. Die amtlichen Preisindizes für das dritte Quartal 2026 werden erst nach Redaktionsschluss veröffentlicht.
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