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Ansbach bleibt einer der günstigeren Wohnungsmärkte in Mittelfranken. Wohnungen kosten laut immowelt im Oktober im Mittel 2.927 € je m² und sind 6,3 % teurer als vor einem Jahr, Häuser liegen mit 2.838 € etwa auf Vorjahresniveau. Die Mieten betragen 8,83 € je m², Baugeld kostet rund vier Prozent. Hier die wichtigsten Zahlen aus dem Marktbericht Ansbach Herbst 2026 von Silbernest (Redaktionsschluss: 15. Oktober 2026).
Liebe Leserinnen und Leser,
Ansbach bleibt einer der günstigeren Wohnungsmärkte in Mittelfranken. Wohnungen sind laut immowelt im Herbst 2026 spürbar teurer als vor einem Jahr, Häuser etwa so teuer wie 2025. Die Einwohnerzahl ist seit dem Zensus 2022 deutlich gestiegen, und 2025 wurden etwas mehr neue Wohnungen fertig als im Vorjahr.
Das Umfeld bleibt anspruchsvoll. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, Baugeld kostet rund vier Prozent, und seit Ende Juli gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz.
Für diesen Bericht haben wir die wichtigsten Zahlen zusammengetragen: aus amtlichen Quellen wie dem Bayerischen Landesamt für Statistik, der Stadt Ansbach und der Bundesbank, ergänzt um Marktdaten von immowelt und des IVD. Jede Zahl trägt ihre Quelle. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, steht das dabei. Was die Zahlen für Ihre Immobilie bedeuten, besprechen wir gern persönlich mit Ihnen.
Herzliche Grüße
Tobias Lüken und Erfan Esmi, Geschäftsführer der Silbernest GmbH
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Einwohner | 40.554 | Stand 31.12.2025 (amtliche Fortschreibung) |
| Wohnungen | 2.927 € je m² | mittlerer Preis laut immowelt, Oktober 2026, +6,3 % zum Vorjahr |
| Häuser | 2.838 € je m² | mittlerer Preis laut immowelt, Oktober 2026, −0,8 % zum Vorjahr |
| Miete Wohnungen | 8,83 € je m² | laut immowelt, September 2026, +0,7 % zum Vorjahr |
| Neubau 2025 | 85 Wohnungen | fertiggestellt in neuen Wohngebäuden, nach 76 im Jahr 2024 |
| Bauzins | 4,16 % | effektiver Jahreszins, 10 Jahre Zinsbindung, Anfang Oktober 2026 |
Wohnungen in Ansbach sind 2026 spürbar teurer geworden, Häuser bleiben stabil. Die Mieten steigen nur leicht und sind im regionalen Vergleich günstig. Die Stadt wächst seit 2022 wieder, der Neubau hat 2025 leicht zugelegt.
Zwischen den Zensus-Stichtagen 2011 und 2022 blieb die Einwohnerzahl von Ansbach nahezu gleich. Seitdem ist die Stadt um knapp 1.000 Menschen gewachsen, Ende 2025 lebten 40.554 Menschen hier. Fast jeder Vierte ist 65 Jahre oder älter. Für den Wohnungsmarkt heißt das: Altersgerechtes Wohnen und der Generationenwechsel bei Häusern werden wichtiger.
| Einwohner der Stadt Ansbach | Stand |
|---|---|
| Zensus 2011 (09.05.2011) | 39.491 |
| Zensus 2022 (15.05.2022) | 39.601 |
| Fortschreibung 31.12.2025 | 40.554 |
Es leben 406 Einwohner je km² in der Stadt, Ansbach ist weitläufig. 46,1 % der Ansbacher sind zwischen 30 und 65 Jahre alt, die Kerngruppe der Käufer und Mieter. 23,0 % sind 65 Jahre oder älter (9.336 Menschen). Der Anteil der Einwohner mit ausländischer Staatsangehörigkeit liegt bei 17,4 % (7.061 Personen).
2025 wurden in Ansbach 85 Wohnungen in neuen Wohngebäuden fertig, nach 76 im Jahr zuvor (+12 %). Damit hebt sich Ansbach vom Trend ab: Bayernweit gingen die Fertigstellungen um 13,9 % zurück, in Mittelfranken um 4,4 %.
| Neue Wohnungen in Ansbach | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Fertigstellungen in neuen Wohngebäuden | 76 | 85 (+12 %) |
Bei niedrigen Stückzahlen bewegen einzelne Projekte die Statistik stark. Aus unserer Sicht reicht der Neubau nicht aus, um das Wachstum der Stadt allein aufzufangen.
Die Gutachterausschüsse in Bayern zählten 2025 rund 142.700 Immobilienverkäufe, 11,8 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg auf rund 56 Mrd. € und liegt damit etwa auf dem Niveau von 2022. Amtliche Kaufpreise für Ansbach erhebt der Gutachterausschuss der Stadt. Sie waren für diesen Bericht nicht frei verfügbar.
| Bayern | Verkäufe | Geldumsatz |
|---|---|---|
| 2025 | 142.712 | rund 56 Mrd. € |
| 2024 | 127.638 | 50,5 Mrd. € |
Für Ansbach veröffentlicht weder das IVD-Institut einen eigenen Städtebericht noch der Gutachterausschuss frei zugängliche Kaufpreise. Wir nutzen deshalb die Schätzwerte von immowelt und stellen ihnen die bayerischen Mittelwerte der Gutachterausschüsse gegenüber.
| Ansbach, immowelt (Oktober 2026) | je m² | gegenüber 2025 |
|---|---|---|
| Wohnungen | 2.927 € | +6,3 % |
| Häuser | 2.838 € | −0,8 % |
| Teuerster Stadtteil: Neuses | 3.157 € | Wohnungen und Häuser zusammen |
| Günstigster Stadtteil: Oberdombach | 2.079 € | Wohnungen und Häuser zusammen |
| Wohnungen in Bayern 2025, je m² | Mittelwert |
|---|---|
| Weiterverkauf | 3.600 € |
| Erstverkauf | 7.400 € |
Die Schätzwerte für Ansbach liegen bei Wohnungen deutlich unter dem bayerischen Mittelwert für weiterverkaufte Wohnungen. Ein direkter Vergleich ist nur eingeschränkt möglich: Die bayerischen Werte beruhen auf echten Kaufverträgen, die Ansbacher auf Angebotsdaten. immowelt-Werte sind Schätzwerte, keine Abschlusspreise.
Laut IVD-Kaufmarktbericht Bayern sind die Kaufpreise im Herbst 2026 im Bayern-Durchschnitt stabil: Bestandswohnungen unverändert (±0 %), Neubauwohnungen leicht im Plus, gebrauchte Häuser leicht im Minus. Bundesweit legen die amtlichen Preisindizes moderat zu.
| IVD Bayern, Herbst 2026 | gegenüber Frühjahr 2026 |
|---|---|
| Eigentumswohnungen, Neubau | +0,7 % |
| Freistehende Einfamilienhäuser | −0,1 % |
| Doppelhaushälften | −0,8 % |
| Reihenmittelhäuser | −0,7 % |
| Index | Veränderung zum Vorjahresquartal |
|---|---|
| Eigentumswohnungen in kreisfreien Großstädten (ohne Top-7) | +2,0 % |
| Ein- und Zweifamilienhäuser in kreisfreien Großstädten (ohne Top-7) | +0,7 % |
| Wohnimmobilien in Deutschland gesamt (Destatis) | +0,6 % |
| Wohnimmobilien, vdp-Index der Pfandbriefbanken | +1,9 % |
| Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern (vdp) | +3,2 % |
Ansbach zählt zu den kleineren kreisfreien Städten, die Werte dienen zur Einordnung. Die Zahlen für das dritte Quartal erscheinen im Dezember.
Laut immowelt kostet eine Mietwohnung in Ansbach im September 2026 im Schnitt 8,83 € je m², 0,7 % mehr als 2025. Häuser liegen bei 10,14 €. Damit gehört Ansbach zu den günstigeren Mietmärkten der Region.
| Mieten je m², September 2026 | Wert |
|---|---|
| Gesamt | 9,20 € |
| Wohnungen | 8,83 € (+0,7 %) |
| Häuser | 10,14 € (+1,4 %) |
| Mieten nach Lage und Objekt | je m² |
|---|---|
| Neuses (höchster Wert) | 9,26 € |
| Neudorf (niedrigster Wert) | 8,09 € |
| Dombach im Loch (niedrigster Wert) | 8,09 € |
| Spanne Wohnungen | 6,08 – 13,78 € |
| Spanne Häuser | 6,59 – 13,25 € |
Einen qualifizierten Mietspiegel der Stadt Ansbach haben wir für diesen Bericht nicht gefunden. Grundlage für Mieterhöhungen sind dann zum Beispiel Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.
Für Vermieter: Die Mieten in Ansbach steigen langsam. Wer Bestandsmieten anpassen möchte, sollte die Begründung sauber dokumentieren. Wir helfen dabei, geeignete Vergleichswohnungen zu finden.
In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre neu, zuletzt zum 1. Januar 2026. Sie bilden die Grundlage jeder Verkehrswertermittlung und sind für jedes Grundstück in Ansbach kostenfrei im BayernAtlas abrufbar. Zur Einordnung zeigen wir die Durchschnittswerte für Bayern und Mittelfranken.
| Bauland, Durchschnittswerte | € je m² |
|---|---|
| Bayern, Bauplätze (Mittelwert 2025) | 400 € |
| Bayern, baureifes Land 2025 | 428 € |
| Mittelfranken, baureifes Land 2025 | 326 € |
Zur Einordnung: Der Mittelwert für Ein- und Zweifamilienhäuser in Bayern lag 2025 bei 480.000 €, für Doppel- und Reihenhäuser bei 390.000 € (Weiterverkauf). Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für eine Zone zum Stichtag. Für eine konkrete Bewertung prüfen wir den Richtwert Ihres Grundstücks gern für Sie.
Die Europäische Zentralbank hat 2026 erstmals seit 2023 wieder die Leitzinsen angehoben, im Juni und im September. Der EZB-Einlagesatz liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 % (Jahresbeginn: 2,00 %). Die Bauzinsen sind seit dem Frühjahr gestiegen und lagen Anfang Oktober bei rund vier Prozent. Die Inflationsrate betrug im September 3,3 %, die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen 3,58 % (30.09.2026).
| Effektivzins für Wohnungsbaukredite (5 bis 10 Jahre Zinsbindung) | Zins |
|---|---|
| Dezember 2021 | 1,16 % |
| Dezember 2022 | 3,41 % |
| Dezember 2023 | 3,80 % |
| Dezember 2024 | 3,32 % |
| Dezember 2025 | 3,58 % |
| August 2026 | 3,81 % |
Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 € und 2 % Anfangstilgung lag die Monatsrate Ende 2021 bei 1.053 € (Zins 1,16 %). Im August 2026 sind es 1.937 € (Zins 3,81 %). Mit derselben Monatsrate von rund 1.940 € ließen sich Ende 2021 rund 735.000 € finanzieren. Für Käufer entscheidet der Zins, wie viel Immobilie eine Monatsrate trägt.
Drei Themen prägen 2026 die Kosten und Pflichten rund um die eigene Immobilie.
Beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt unverändert 3,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit Notar und Grundbuch liegen die Kaufnebenkosten ohne Maklerprovision meist bei rund 5 bis 5,5 %. Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wir erwarten stabile Kaufpreise für Häuser und leicht steigende Preise für Wohnungen in Ansbach. Die Mieten dürften moderat zulegen. Entscheidend bleibt der Zins: Steigt er weiter, bremst das die Nachfrage. Sinkt er, kann der Markt schnell anziehen.
Diese Einschätzung beruht auf den Daten dieses Berichts und ersetzt keine individuelle Beratung. Prognosen sind naturgemäß unsicher.
Silbernest ist Ihr Partner für Wohnimmobilien in Ansbach und der Metropolregion Nürnberg. Wir verbinden fundierte Marktkenntnis mit persönlicher Begleitung, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
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Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg, Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de
Für Ansbach gibt es keinen eigenen IVD-Städtebericht, amtliche Kaufpreise des Gutachterausschusses waren nicht frei verfügbar, und einen qualifizierten Mietspiegel haben wir nicht gefunden. Die Preis- und Mietangaben stammen deshalb von immowelt (Schätzwerte aus Angebotsdaten), ergänzt um Mittelwerte für Bayern. Sie sind keine notariell beurkundeten Abschlusspreise. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir nicht. Der Bericht ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung und kein Verkehrswertgutachten.
Impressum: Herausgeber: Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg. Geschäftsführer: Tobias Lüken, Erfan Esmi. Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de. Redaktionsschluss: 15. Oktober 2026. Die amtlichen Preisindizes für das dritte Quartal 2026 werden erst nach Redaktionsschluss veröffentlicht.
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