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Der Nürnberger Immobilienmarkt hat sich gefangen. 2025 wurden 5.621 Grundstücke, Häuser und Wohnungen verkauft, gut 20 % mehr als im Vorjahr. Die Kaufpreise sind stabil bis leicht steigend, die Mieten ziehen spürbar an, und Baugeld kostet wieder rund vier Prozent. Hier die wichtigsten Zahlen aus dem Marktbericht Herbst 2026 von Silbernest, mit Daten bis zum dritten Quartal 2026 (Redaktionsschluss: 9. Oktober 2026).
Liebe Leserinnen und Leser,
der Nürnberger Immobilienmarkt hat sich gefangen. Nach den Preisrückgängen 2022 und 2023 wurden 2025 wieder deutlich mehr Häuser, Wohnungen und Grundstücke verkauft: 5.621 Transaktionen, gut ein Fünftel mehr als im Vorjahr. Die Kaufpreise sind stabil bis leicht steigend, die Mieten ziehen spürbar an.
Das Umfeld bleibt anspruchsvoll. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen 2026 zweimal angehoben, Baugeld kostet rund vier Prozent, und seit Ende Juli gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz.
Für diesen Bericht haben wir die wichtigsten Zahlen zusammengetragen: aus amtlichen Quellen wie dem Gutachterausschuss, der städtischen Statistik und der Bundesbank, ergänzt um Marktdaten bis zum dritten Quartal 2026. Jede Zahl trägt ihre Quelle. Wo wir eine eigene Einschätzung geben, steht das dabei. Was die Zahlen für Ihre Immobilie bedeuten, besprechen wir gern persönlich mit Ihnen.
Herzliche Grüße
Tobias Lüken und Erfan Esmi, Geschäftsführer der Silbernest GmbH
Nach der Korrektur 2022/23 haben sich die Preise stabilisiert, und es wird wieder deutlich mehr gekauft. Wer heute neu anmietet, zahlt im Schnitt rund 17 % mehr als im Mietenspiegel. Die Zinsen sind 2026 wieder gestiegen und bleiben der wichtigste Faktor dafür, was Käufer zahlen können.
Nach dem Einbruch 2023 hat der Nürnberger Markt zwei Jahre in Folge zugelegt. 2025 registrierte der Gutachterausschuss 5.621 Verkäufe, mehr als in jedem der drei Vorjahre. Der Geldumsatz wuchs mit rund 2,4 Mrd. € deutlich langsamer als die Zahl der Verkäufe. Drei Viertel davon entfielen auf Wohnimmobilien.
*2022 als Urkunden gezählt, ab 2023 als Transaktionen. Die Werte sind daher nur eingeschränkt vergleichbar.
„Nach dem Preisrückgang in den Jahren 2022/2023 haben sich die Immobilienpreise insgesamt wieder stabilisiert.“ — Dr. Silvia Kuttruff, Vorsitzende des Gutachterausschusses der Stadt Nürnberg, April 2026
Die Werte beruhen auf notariell beurkundeten Kaufverträgen und zeigen echte Abschlusspreise. 2025 zogen Mehrfamilienhäuser und Bestandswohnungen am stärksten an, freistehende Einfamilienhäuser wurden etwas günstiger.
Neubauwohnungen hielten ihr Preisniveau auch in der Zinswende (Median 2022: 6.010 €/m², 2024: 6.090 €/m²). Bestandswohnungen gaben 2023 deutlich nach (3.760 auf 3.330 €/m²) und holen seitdem auf (2024: 3.380 €/m²). Die Medianwerte für 2025 sind noch nicht veröffentlicht.
Bestandswohnungen wurden in Nürnberg im dritten Quartal 2026 im Mittel für 3.638 € je m² angeboten, 0,3 % weniger als im Vorquartal. Das sind rund 11 % mehr als im Bundesschnitt (3.288 € je m²). Angebotspreise sind verlangte, keine vereinbarten Preise. Laut immowelt bremsen vor allem die gestiegenen Bauzinsen die Käufer.
Bundesweit verteuerten sich Bestandswohnungen im dritten Quartal nur noch um 0,7 % und liegen damit bei rund 97 % des Höchststands vom Juni 2022. Von Januar bis August 2026 betrafen 81,7 % aller Anfragen auf dem Portal immowelt Mietwohnungen, ein Zeichen dafür, dass viele Interessenten den Kauf bei den heutigen Zinsen aufschieben.
Nürnberg zählt in der Destatis-Systematik zu den kreisfreien Großstädten ohne Top-7. Die Zahlen für das dritte Quartal erscheinen im Dezember.
Seit August 2026 gilt der neue qualifizierte Mietenspiegel. Die durchschnittliche Nettokaltmiete der erfassten Wohnungen liegt bei 10,33 € je m², rund 5,4 % über dem Mietenspiegel 2024. Wer heute neu anmietet, zahlt deutlich mehr: Die Angebotsmieten lagen im August 2026 bei 12,09 € je m², 3,0 % mehr als im August 2025.
Stadtteile (Angebotsmieten, nur zur Orientierung): Am teuersten sind Lorenz (Altstadt) mit 12,65 €, Sebald (Altstadt) mit 12,62 € und St. Johannis mit 12,57 € je m². Am günstigsten sind Gibitzenhof (11,49 €), Langwasser (11,67 €) und Steinbühl (11,80 €).
Für Vermieter: Der Mietenspiegel ist die Grundlage für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Mit dem neuen Spiegel lohnt sich ein Blick auf laufende Mietverträge, besonders bei langen Bestandsmieten.
Nürnberg wächst stetig. In zehn Jahren kamen fast 30.000 Menschen dazu (2014: 516.770, 2024: 546.397). Aktuell leben 547.502 Menschen mit Hauptwohnsitz in der Stadt. Die städtische Statistik erwartet bis 2033 ein weiteres, langsameres Wachstum auf rund 554.700 Einwohner. Die Nachfrage bleibt hoch, vor allem nach kleineren Wohnungen: Gut die Hälfte der 291.392 Haushalte (2024) sind Einpersonenhaushalte. Dazu kommt ein Pendlersaldo von +88.870, es pendeln also deutlich mehr Menschen nach Nürnberg hinein als hinaus.
Auch der Arbeitsmarkt stützt die Nachfrage: 320.595 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte hatten im Juni 2025 ihren Arbeitsort in Nürnberg, die Arbeitslosenquote lag im September 2026 bei 7,4 % (Vorjahr: 7,5 %). Hinweis zur Bevölkerungszahl: Die amtliche Fortschreibung auf Basis des Zensus 2022 liegt rund 16.000 Personen niedriger (31.12.2025: 531.159).
Der Bestand liegt bei 296.430 Wohnungen (Ende 2024). Der marktaktive Leerstand beträgt laut Zensus 2022 nur 1,6 %, rund 4.600 Wohnungen. Das ist ein angespannter Markt mit kaum Reserven für Umzüge.
Der Wohnungsbau hat 2025 wieder Fahrt aufgenommen. Bis die genehmigten Wohnungen bezugsfertig sind, vergehen aber meist Jahre, kurzfristig bleibt das Angebot knapp. Laut Gutachterausschuss hat sich die Zahl der verkauften Neubauwohnungen gegenüber dem Vorjahr verdoppelt, etwa die Hälfte davon waren Ein-Zimmer-Wohnungen. Aus Sicht von Silbernest ein Hinweis auf die starke Nachfrage von Kapitalanlegern und Einpersonenhaushalten.
Zum 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für 1.262 Zonen im Stadtgebiet neu ermittelt. Sie bilden die Grundlage jeder Verkehrswertermittlung. Das Bild ist geteilt: Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser ist günstiger geworden, Flächen für den Geschosswohnungsbau und für Gewerbe sind gestiegen.
Die tatsächlichen Kaufpreise für Bauland stiegen 2025 im Geschosswohnungsbau um 9 % und bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 4 %. In Mittelfranken lag der Durchschnittspreis für baureifes Land bei 326 € je m² (Bayern: 428 €). Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für eine Zone zum Stichtag, Kaufpreise beziehen sich auf die Verkäufe eines Jahres. Beide Größen können sich deshalb unterschiedlich entwickeln.
Die Europäische Zentralbank hat 2026 erstmals seit 2023 wieder die Leitzinsen angehoben, im Juni und im September. Der EZB-Einlagesatz liegt seit dem 16. September 2026 bei 2,50 % (Jahresbeginn: 2,00 %). Die Bauzinsen sind seit dem Frühjahr gestiegen und lagen Anfang Oktober bei rund vier Prozent. Die Inflationsrate betrug im September 3,3 %, die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen 3,58 % (30.09.2026).
Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 € und 2 % Anfangstilgung lag die Monatsrate Ende 2021 bei 1.053 € (Zins 1,16 %). Im August 2026 sind es 1.937 € (Zins 3,81 %). Mit derselben Monatsrate von rund 1.940 € ließen sich Ende 2021 rund 735.000 € finanzieren. Für Käufer entscheidet der Zins, wie viel Immobilie eine Monatsrate trägt.
Drei Themen prägen 2026 die Kosten und Pflichten rund um die eigene Immobilie.
Beim Kauf: Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt unverändert 3,5 % des Kaufpreises. Zusammen mit Notar und Grundbuch liegen die Kaufnebenkosten ohne Maklerprovision meist bei rund 5 bis 5,5 %. Das ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wir erwarten stabile Kaufpreise mit leichtem Plus in guten Lagen und weiter steigende Mieten. Entscheidend bleibt der Zins: Steigt er weiter, bremst das die Nachfrage. Sinkt er, kann der Markt schnell anziehen.
Diese Einschätzung beruht auf den Daten dieses Berichts und ersetzt keine individuelle Beratung. Prognosen sind naturgemäß unsicher.
Silbernest ist Ihr Partner für Wohnimmobilien in Nürnberg und der Metropolregion. Wir verbinden fundierte Marktkenntnis mit persönlicher Begleitung, vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe.
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Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg, Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de
Kaufpreise und Bodenrichtwerte stammen aus der amtlichen Kaufpreissammlung und erscheinen einmal jährlich, zuletzt im April 2026 für das Jahr 2025. Angebotspreise und Angebotsmieten sind verlangte, keine vereinbarten Preise. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit übernehmen wir nicht. Der Bericht ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung und kein Verkehrswertgutachten.
Impressum: Herausgeber: Silbernest GmbH, Schneppenhorststraße 94, 90439 Nürnberg. Geschäftsführer: Tobias Lüken, Erfan Esmi. Telefon 0911 97198997, info@silbernest-nuernberg.de. Redaktionsschluss: 9. Oktober 2026. Die amtlichen Preisindizes für das dritte Quartal 2026 werden erst nach Redaktionsschluss veröffentlicht.
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